天上没白掉下来的馅饼，日本买房需要注意的坑

此为阿布旅行手记第 4 位“行在日本”故事讲述者

ZHOU/口述

布丁/整理

上次看了阿布这里推送的做日本房东日本买房故事，作为在日本读完本科和研究生，大学毕业曾试过在日本投资房产的中国人，我只能说，这只是一个清楚地讲日本买房过程的好故事，但它只能是个案，并不是所有人都可以这样买房，且轻松地就当上了翘脚老板。

甚至依据我在日本多地的考察，我认为，到日本投资房产，未必是一件好买卖，能从投资日本房产中赚到钱的外国人，我相信也只是少数人。而外国的月亮也都不是圆的，在日本同样如此，买房同样是有很多暗坑的。

以下就是我在日本看到的情况，我更倾向于提示风险。

日本也有很多骗子

那篇日本买房做房东文章对日本房子的分类，说得还是比较细致，我先做点补充，再从投资方面做个比较。

日本的房子，最简单的分类，就是新房和二手房。

房子的类型，首先要说的是塔楼。它也可以理解成独栋多层的钢混公寓。对日本人而言，塔楼最能显示身份，中产以上的日本人，基本都会倾向于买这种楼。不仅因为独栋、也因为管理特别好，内部设施齐全。

拥有一栋塔楼的日本人，应该说要比住别墅的还有钱。价格上，偏远地段的塔楼也相对同地段的房产贵，在东京都，塔楼也就更贵了，一栋塔楼能买好几栋别墅。当然，塔楼是住着舒服，对应要交的税和管理费，也特别贵。

相对塔楼，《机器猫》里主人公住的那个房子，则是一户建。

这种一户建，基本上是先买地，不动产公司建好再卖。一户建这种房子，相比塔楼贬值速度非常快，因为它通常都是木制的，使用寿命不长，一般买了之后，想再卖掉并不是很容易的事情，通常要降价很多，不要说没利润空间，不赔钱其实挺难的。相较之下，塔楼贬值得就比较慢，投资更可能有回报一些。

这点上说，在日本买一户建是不理智的投资行为，一般自己住着比较舒服。因为不用缴纳管理费，也不用买停车场。

接着就是那种公寓楼分单间卖的小房子。那种小房子的购房群体，就是日本的中低阶层，毕竟钱少，只能买这种很小很便宜的小房子，相比塔楼和一户建，肯定没那么舒服。

那篇日本买房做房东文章里，事主买的那种专门针对出租的单身小公寓（Apartment），基本买的人都是用于纯投资。

这些年，很多有土地的日本人盖了不少Apartment，为什么要盖呢？是为了规避遗产税，那就在地上盖Apartment这种经营性物业，然后租出去，这样会少纳税。当然，他们不建一户建，因为那也要交更多的税。

进一步，日本很多有地的老年人，出于避税的考虑，于是就被一些不动产公司忽悠，避税，全部建成Apartment，就算在农村也建，但租不出去，结果出现了泡沫。

不动产公司往往会说，前面五年帮你包租出去，然后怎么怎么，结果，如果没兑现租出去的承诺，那就更像是一个骗局。建成之后先拿回扣，管理公司帮你出租，但只租了一年就不管你了，这种情形也很多。

所以，如果你想到日本投资这种Apartment，一定要小心这个坑，别只想着所有人都讲契约，其实不是这样的，在利益面前，人性的丑恶也是不分国别，全世界都是一致的，日本也有很多骗子。

万一碰上这种骗局，到时候你一个人生地不熟的游客，要自己去找房客出租，那中间折腾成本就大了。

在日本买二手房的风险

一般而言，相比二手房，在日本买新房风险要低一些。二手房的风险，除了贬值和维护成本因素，比如京都这种喜欢保护古迹的地方，那种有年头的町屋，土地是有属性的，这个你一定要看清楚，有些房子是不能拆掉的。

如果你想着，便宜买个旧房子，再拆掉重建，要是碰到这种不能拆的土地性质，那你就没办法拆，就算是拆了，你也建不成新房子，那就赔大了。

就算是可以重建，但这种买很便宜的房产，推倒重建的方式也不可取，因为日本的人力、物料成本，不仅拆的时候很贵，建的时候也很贵。

相比重建，我在日本看到还有一个做法，就是买到地段好的二手房，然后自己动手翻新改造再租出去，如果你买的足够便宜，你又有能力省去一些成本，那应该会有一些收益，但收益率也不会很高，5%-6%已经算很不错了。

这几年，到日本投资不动产的中国人特别多，还有一个要着重提醒的，那就是千万别听那些中介的忽悠，去投资那种小户型的单间高层。除了你不能开民宿，租金不高外，你买了之后再卖其实很难脱手。这个和国内完全不同，千万不要用国内思维去看。

地段好的房子，日本人也不傻，一般外国游客能买到的机会不多，好的房子，往往在内部就被抢光了。

可能是因为上世纪90年代房地产崩盘的前车之鉴，日本人其实不鼓励买房投资或炒房，所以约束炒房的税金也就很重，这也决定着买房投资的收益率其实并不高。

至于日本投资房产的地段因素。那篇文章说的挺正确的，的确是地段为王，全世界都一样。如果你想投资稳定，距离车站越近越好，因为房子可以租得更贵，更容易租出去，距离车站会更稳一些。无论买什么房子，都要看地段，要找人多的地方。

那篇文章事主投资的那个地段，我也曾经去过，就我个人印象而言，那里是一个外国人特别多的地方，日本人一般不愿意住那个地方。但它的一个优点，就是距离车站较近。

想比在日本城市里的买房，我实在很不明白的就是，现在很多人去北海道买大片的地，价格要说是非常便宜的，但日本的土地规制条款很细，那种很便宜的地，你不能耕种，也不能砍树，建房子更不允许，便宜是便宜，但你什么都不能做，那为什么要买呢？

至少日本人是不会买的，并且被外国人买得吓怕了。

外国人日本买房贷款很难

就那篇文章买房的细节里，结合我的经验，我的不明白地方，就是贷款的条件，我猜可能是因为中介代办，事主也未必了解，或者是商业机密。而仅仅作为外国游客来说，如果你没在日本生活过，在日本贷款买房，有银行贷给你，并不是一件很容易的事情。

他也没写清楚是哪家银行贷款的，而就利率而言，这个也是很高的利率，就算是贷给外国人，也是偏高不少，看起来不像是一般的银行。

至少在我看来，像事主那样贷款在日本买到房子，对于多数中国人而言，并不现实，它仅仅是个案。

我早先在九州读本科的时候，就到处找房子，租房子，也搬过几次家，没事也问房子的事情。后来到东京念研究生，那时候也想像此前文章里事主那样，买一栋楼做民宿，但就是拿不到贷款——因为你必须有工作和稳定收入，交税才可能拿到。

作为人生地不熟，初来乍到的外国人，在日本买房更有操作性的方法，那就是全款买，但全款买这个日本的房子，算上中间折腾的成本，就算是长期回报率能超过5%，那也不如把钱存在国内银行，买5%以上的理财产品划算。

如果看了这些，你还是想在日本买房，我的建议就是，最好能自己找开发商买，新房子更好。二手房当然也有好的，只不过外国人信息不对称，很难拿的到好的房源，所以建议以新房为首选。如果你运气好，遇到地段好的，整栋楼全款买下来做民宿，或者干脆改造成酒店，可能收益率会高一些。

比如我有个朋友，在新宿中心地段，全款买了一块地，自己建了一栋楼，用于酒店经营。对于新宿这种人流爆棚的地段，他的收益率能到10%，但这种机会不是每个人都能遇到的。

如果是自己住的话，比如你在东京市边上，三四千万日元，能买个40平米的高层，但如果你扩大范围到东京都范围，比如到千叶，同样的钱就能买个一户建别墅，住着就更舒服。

我另一个同学，就在比千叶还远的地方，贷款买了别墅，每个月五六万日元的还款额，但他不是游客，而是入籍变成日本人了。

更长期而言，在日本投资房产，至少我是不主张的，因为日本是个少子化社会，人越来越少，房子还是那么多，长期来看，它的房产价格其实是没太多上升空间的。它并是房产投资的理想之地。要买房投资，真的不如中国靠谱。

当然，因为日本服务业发达，环境好，它倒是一个适合居住的地方。

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